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昨天，一篇万字文流出，是原重庆市长，现任**财经委副主任委员的黄奇帆先生，在复旦大学的演讲。黄先生给了房地产精准把脉，并指出了**受损和五大对策。可谓是字字精准。那么到底黄先生讲了什么，其实较精彩的重中之重就是下面几点。

首先，人地矛盾！这是房地产的核心，直指我们之前的问题，为了保护耕地，控制土地指标，这个没问题，问题在于人为的错配土地。**觉得要控制*城市，发展二三线城市，甚至搞西部开发，所以看似土地投放不少，结果全投放到了三四线和西部。而真正人口增长的一二线，却因为**的主观意愿而没有得到有效土地供给，较后人没控制住，土地还给少了。那怎么办呢？地方上没地怎么建设盖房，就得去拆迁，拆迁的标准是按照周边房价补偿的，周边房价1万，你拆迁就得给人家1万多，那么你的土地成本就上来了。即使算上容积率，你也得卖出2万才有的赚。而下次这个周边的某地方再拆迁，就按照这个新的小区的2万计算了。所以就造成了，面粉价格高，面包价格就更高，面包价格高反而逼着面粉涨价。地方上拆迁成本水涨船高，所以楼面价也就越来越高。这点其实我们之前在讲你为什么买不起房的时候，已经讲过了。

其次，房地产绑架经济，黄先生提出六分之一理论，一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，较好在GDP的1/6以内，就是150亿。而实际上我们5大城市房地产投资占GDP的60%，这不是六分之一，已经是三分之二了。相当于一个人用三分之二的钱去租房，是不是日子就快过不下去了。房地产占GDP的7%，但却占据了27%的资金量。去年更是奇葩，银行贷款的十之七八都去了房地产，这就是实实在在的绑架。而地方上也越来越依赖房地产，地方税10万亿，4万亿是房地产，还有4万土地出让金。离开房地产地方**会断粮，所以就形成了**的保护伞。

*三，租赁市场不健全，没**制保护，城市福利也不向租赁市场开放，房价收入比奇高，黄先生用高的离谱来形容，说明完全脱离了群众购买力。然后城市之间严重不平衡，一边是供不应求，一边是产能过剩，一边海水一边火焰，这让整体的楼市调控左右为难。两边打脸。

*四，过度金融化扰乱了市场秩序，土地也没有严格执行囤地的处罚规定，甚至开发商囤地比**还多了。

综合这一切，基本还原了我们市场的问题所在，病根搞清楚了，其实看病就容易多了。而黄先生也是难得的一个，既有理论基础，又有成功经验的城市管理者，他说的话，提供的理论基础要比只看书不实践的大学教授，经济学家，甚至某些着名开发商们，可信的多。

我们看看他针对房地产市场的五大对策，其实基本上我们都很熟悉。

首先，土地爬行，什么意思，就是别听地方**说，你的城市会有多少人，而是用眼睛看，城市已经有多少人，然后动态调整，拿土地匹配人口。比如之前，北京说我要控制在1500**，但实际上很快就突破2000**了，你国土部按照1500**供地，肯定是不够用的。而土地爬行盯住，就是我动态调整，马上给出这500**的土地出来，大约500平方公里。控制市场预期。至于有没有地，肯定是有的，北京上海也是有地的。在五环外还有很多土地可用，完全可以动态调整，土地随人口而流动，人口多的地方减少耕地，多供住宅，人口减少的地方，少供地，多加耕地。不要用**的意愿去供地，而是要看人口变化来供地。

其次，法律约束，例如工业用地不能太慷慨，要衡量产值，平均是1平方公里要搞200亿，而不能到处盖园区，结果根本没人去用。另外，要严格限制楼面价，不要**过当期房价的三分之一，一定要适可而止，你可以给开发商一些周边的不好位置的土地补偿，不要把核心位置的地价搞得太离谱。在金融上更要守住底线，任何开发商拿地必须自有资金，在重庆黄先生就给了死命令，必须控制借钱买地。目前这个政策也已经全国推广，这就是要把地价、开发商和M2做切割。至于老百姓一套房首付20-30%可以，二套就要50-60%，三套房以上全部全款，你不要限制。他愿意炒风险全是他的，跟别人无关就行。黄先生还特别提到了收入证明造假的危害较大，这个必须管住。估计银行部门已经开始清查，之前虚假收入证明的很可能会被清算。

*三，税收，黄先生很明确，那些说房地产税对炒房没作用，要么是弱智，要么是闭着眼睛说瞎话。房地产税的作用，一是能改变炒房的预期，增加持有成本，二也能解绑地方和房地产之间的绑架关系。他还特意举例，在美国、中国台湾、马尼拉有个税收，不管哪一类土地，成本算掉以后，增值部分，增值50%，收40%的税，增值**,收50%的税，增值200%以上收60%的税。

*四，发展租赁市场，要大力发展公租房，共有产权房。老百姓可以住，但不能炒，卖的时候只能平价卖给**。这种房子所有福利都有，也基本有产权，没人会轰你出去，只是不享受溢价。所以这就把这部分房子强制回到了居住属性。开发商现在1：9的融资结构，很难做产权持有出租，他们除了卖房根本就没有其他出路。除非回到1:3的融资结构，否则这种自持物业的事，真心不能指着开发商。根本不科学

*五，推行重庆的地票制度，这才是这些年重庆房价低的绝招，土地足够用。耕地也不减少。农民还有收益，能进城。具体流程就是，鼓励农民复垦土地，然后有关部门验收，给你地票，到交易所卖给开发商，开发商买到这个指标，把钱给了农民，就可以去拿地了。复垦农地肯定比拆迁便宜多了。而且还能调动农民的积极性。还切实保护了耕地，农民产生了收益，这就为进一步的城市化做了保证。较后的结果就是，重庆千**口，没怎么用国家指标，就住的很宽松了。房价一直不高。炒房团都绕着走。

可以说，黄先生这个思路是相当清晰地，既指出要害，又给出解决方案，从现在我们正常来看，法律约束已经启动，开发商自有资金，以及银行清理开发贷和住房按揭也已经开始，租赁市场也在全速推进，但土地爬行盯住这个还没有明确，房地产税也还在研究之中，至于地票制度，我相信已经成熟了，希望早日全国推进。切实的改变楼市奇葩的现状。给中国经济赢得未来。